Dzisiaj jest

Do końca roku pozostało
dni

Do strony głównej
 
 
 



Olsztyn, 1 .VII. 2010 r.




Sygn. Akt I C 118/10
Sąd Okręgowy
Wydział I Cywilny
ul. Dąbrowszczaków 44A
10-001 Olsztyn








Powód:
Mirosław Żelechowski
ul. Okrzei 20 m 7
10-266 Olsztyn
 



Pozwana:
Wspólnota Mieszkaniowa
ul. Okrzei 20
10-266 Olsztyn
 




Pismo procesowe
dotyczące interesu prawnego powoda


Powód w niniejszym piśmie procesowym przedstawia uzasadnienie swojego interesu prawnego w sprawie sygn. akt I C 118/10.

Powód jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr 7 przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie.
Dowód: załącznik nr 1 - wypis z księgi wieczystej.

Panowie Gerhard Przytuła oraz Habedank Andrzej podając nieprawdę poprzez podanie, że są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej jako jej zarząd na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (której brak jest nawet w sensie fizycznym) w dniu 20.III.2001 r. zawarli umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną z ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie. Umowa ta zawiera zapisy:
  • niezgodne z obowiązującym prawem,
  • niezgodne z zasadami współżycia społecznego,
  • naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
  • naruszającą interesy poszczególnych właścicieli - członków wspólnoty
    (kopia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną znajduje się w aktach sprawy)
  • & 5. pkt 2 ww. umowy:
    "Oprócz kosztów zarządu nieruchomością wspólną członkowie wspólnoty mieszkaniowej ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali, w szczególności z tytułu zużycia energii elektrycznej, c.o., sprzątania, zimnej /ciepłej/ wody, gazu, odprowadzania ścieków ."

    W praktyce oznacza to dodatkowe, bezprawne obciążanie za utrzymanie prywatnego lokalu na rzecz wspólnoty bez zawartej umowy najmu, dzierżawy itp.
    dowód: załączniki nr 2, 3, 5

    Pomimo odmowy powoda co do bezprawnego obciążania
    dowód: załączniki nr 4

    praktyka ta jest nadal stosowana - dowodem tego jest pismo noszące datę 2010-03-22
    dowód: załączniki nr 5

    Definicja czynszu określona jest w w art. 659 i art. 693 Kodeksu Cywilnego, definicja kosztów zarządu nieruchomością wspólną w art. 13 Ustawy o własności lokali Dz. U. z 1994 r. nr. 85, poz. 388 z póź. zm. >

  • & 7. pkt 3 w/w umowy:
    "W razie braku środków finansowych na podstawowym koncie bankowym Wspólnota Mieszkaniowa upoważnia Zarządcę do dokonania przesunięcia środków finansowych z konta funduszu remontowego w/w wspólnoty na opłacenie kosztów za dostawy zamówionych usług i świadczeń."

    Środki finansowe na koncie funduszu remontowego gromadzone są przez dłuższy okres czasu w celu sfinansowania robót budowlanych, remontów wymagających dużych nakładów kapitałowych. W związku z tym wydatki na powyższe cele winny być uwzględnione w rocznym planie gospodarczym - uchwalanym na corocznym zebraniu wspólnoty (art. 30, ust. 2. pkt 1 ustawy o własności lokali Dz. U. z 1994 r. nr. 85, poz. 388 z póź. zm.). Nie mogą więc być dowolnie wydatkowane na inne cele, niezgodnie z ich przeznaczeniem. Dowolne dysponowanie środkami finansowymi z konta funduszu remontowego stawia pod znakiem zapytania sens istnienia tego konta i de facto prowadzi w perspektywie czasu do ruiny kamienicy - kamienicy wpisanej do rejestru zabytków - wymagającej więc większych nakładów finansowych na jej utrzymanie w stanie co najmniej nie pogorszonym.
    Nie od rzeczy jest również fakt, że od kilku lat z inicjatywy Habedanka Andrzeja nie są uchwalane stawki na fundusz remontowy.
    Na dzień dzisiejszy ustalona stawka na utrzymanie nieruchomości wspólnej - kamienicy 3-piętrowej, 11 lokali wyodrębnionych, 8 właścicieli - wynosi 438 zł/miesiąc.

  • & 7. pkt 4 w/w umowy:
    "W razie braku środków finansowych na koncie funduszu remontowego pozostali właściciele wpłacają solidarnie brakującą kwotę."

    Powód pozostawia ten zapis bez komentarza.

  • W/w umowa nie zawiera wielu bardziej szczegółowych zapisów, m. in.:
    • brak priorytetów w zarządzaniu nieruchomością,
    • brak zapisów dotyczących odpowiedzialności w przypadku naruszenia warunków umowy,
    • brak zapisów o sposobie wypowiedzenia umowy w przypadku rażącego naruszenia przez jedną ze stron postanowień umowy,
    • brak zapisów o sposobie pokrycia kosztów w wyniku zaniedbań, itp.
Panowie Gerhard Przytuła oraz Habedank Andrzej działając w imieniu wspólnoty latami nie wykazywali żadnej kontroli zawartej umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną o czym świadczą m. in. trzy nakazy zapłaty wydane przez Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej aby zapłaciła Przedsiębiorstwu Wodociągów i Kanalizacji w Olsztynie za pobraną wodę i odprowadzone ścieki:
Dowód: załączniki nr 6, 7, 8, 10

Powód zwrócił się pisemnie do pozwanych o udzielenie mu pełnomocnictwa do wglądu w akta sądowe dotyczące nakazów zapłaty, informacji dotyczących innych spraw sądowych przeciwko wspólnocie, przedstawienia opinii co do rozwiązania umowy z zarządcą i nowej umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Dowód: załączniki nr 9

W odpowiedzi powód otrzymał pismo będące dowodem kompletnego braku jakiejkolwiek znajomości zagadnień funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, niewiedzy, . . .
Dowód: załączniki nr 10

"Działania" w/w panów prowadzą do powstawania szkód w strukturze budowlanej kamienicy. Przykładowo sufit klatki schodowej jest od wielu lat zalewany podczas opadów atmosferycznych (miejsce oddalone o około 3 m od drzwi do mieszkania Habedanka Andrzeja). Na strychu prowizorycznie przybite deski odrywają się od próchniejących stanowiących konstrukcję dachu, zalewanych belek. Na załączonych zdjęciach widać również ślady wielokrotnego, wieloletniego zalewania poszycia dachowego.
Mieszkanie powoda - położone piętro niżej - również jest zalewane. W jednym z pokoi mieszkalnych drewniana ościeżnica drzwi została wypaczona, drzwi trzeba było wyjąć z zawiasów, otwór drzwiowy na okres zimowy został zabity dyktą. ślady kruszenia się ściany otaczającej ościeżnicę widać na załączonych zdjęciach. Sufity również noszą ślady wielokrotnych zalewań.
Dowód: załączniki-zdjęcia szt. 5

W dniu 19 marca i 1 maja 2007 r. powód wpłacił na konto wspólnoty mieszkaniowej - za pośrednictwem ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie - za pobraną wodę i odprowadzone ścieki oraz wywóz nieczystości stałych (tzw. śmiecie) za styczeń, luty i marzec 2007 r.
Dowód: załącznik nr 11

Według pisma Zakładu Lokali i Budynków Komunalnych Zakład Budżetowy w Olsztynie - zakład ten w imieniu właściciela Gminy wpłacał również na konto wspólnoty mieszkaniowej za pobraną wodę i odprowadzane ścieki.
Dowód: załącznik nr 12

Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w Olsztynie obciążyło wspólnotę mieszkaniową za pobraną wodę i odprowadzone ścieki w okresie 11 styczeń - 25 kwiecień 2007 r. na podstawie odczytów wodomierza głównego wystawiając faktury.
Dowód: załączniki nr 13, 14, 15

Sąd Rejonowy w Olsztynie trzykrotnie wystawił nakazy zapłaty
Dowód: załączniki nr 6, 7, 8

Zestawiając informacje zawarte w dowodach wpłaty, piśmie ZLiBK, fakturach ZWiK z prawomocnymi trzema nakazami zapłaty wydanymi prze Sąd Rejonowy w Olsztynie należy stwierdzić, że niepodważalnym faktem jest to, że właściciele płacili za pobraną wodę i odprowadzone ścieki, panowie Habedank Andrzej i Przytuła Gerhard podając się jako zarząd wspólnoty wraz z ZBK I w Olsztynie podającym się jako zarządca wspólnoty nie wpłacali w/w kwot na konto dostawcy usług, tj. "Wodociągów"

Nie ma gdziekolwiek, jakichkolwiek zapisów, że dane środki finansowe w/w osoby mogą przekazywać na inny cel bez wiedzy wpłacającego właściciela.

Z sądowych nakazów zapłaty w sposób niepodważalny wynika również i to, że praktyka ta trwała przez kilku lat.
Powód wielokrotnie zwracał się z wnioskami o przedstawienie dokumentów, na podstawie których można byłoby stwierdzić bieżący stan faktyczny, prawny, finansowy wspólnoty mieszkaniowej.
Dowód: załączniki nr 16, 17, 18, 19, 20

Panowie Habedank Andrzej i Przytuła Gerhard oraz Sawicki Zenon (prezes ZBK I, także licencjonowany, zawodowy zarządca nieruchomości, nr licencji 1688) totalnie odmawiali (jedyny wyjątek to załącznik nr 10).
Powód chciałby podkreślić, że Sawicki Zenon czynił to w sposób chamski, arogancki, posuwając się nawet do wyproszenia powoda z uczestnictwa w rocznym zebraniu właścicieli wspólnoty w marcu 2008 roku, kiedy to powód zadał kilka konkretnych, szczegółowych pytań dotyczących prawidłowości zarządzania wspólnotą mieszkaniową, do czego ma pełne prawo (art. 29 ust.3 Ustawy o własności lokali Dz. U. z 1994 r. nr. 85, poz. 388 z póź. zm.).

Andrzej Habedank i Gerhard Przytuła zawarli w dniu 20.III.2001 r. umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną z Zakładem Budynków Komunalnych I Sp. z o.o. w Olsztynie, ul. Zamenhofa 16A - jednoosobową spółką Gminy Olsztyn wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod Numerem KRS:0000000110, numer REGON 511338433 reprezentowanym przez jego prezesa Sawickiego Zenona.

Zakład Budynków Komunalnych I Sp. z o.o. w Olsztynie powstał w dniu 01.07.1995 r. Do stycznia 2001r. działał jako zakład budżetowy, a od 25.01.2001r. jako spółka prawa handlowego, w której 100% udziału posiada Gmina Olsztyn, jest więc podmiotem komunalnym, gminnym.

Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych przez podmioty komunalne jest bezprawne w świetle obowiązujących przepisów prawa.
Zakaz prowadzenia takiej działalności przez gminne, komunalne spółki prawa handlowego określony jest w przepisach art. 9 i 10 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.), z których wynika, że spółki z udziałem gmin nie mogą być tworzone poza sferą użyteczności publicznej.
Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od tego czy gmina jest członkiem wspólnoty, nie może być uznane za realizację zadań o charakterze użyteczności publicznej, gdyż nie dotyczy zaspokajania bieżących potrzeb zbiorowych mieszkańców i nie jest usługą powszechnie dostępną (zaspokaja jedynie potrzeby członków wspólnoty czyli tylko właścicieli lokali i tylko dla nich jest dostępna). Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi jest więc działalnością wykraczającą poza zakres o charakterze publicznym.
Zadaniami użyteczności publicznej są tylko zadania własne gminy określone w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.), których celem jest bieżące zaspakajanie potrzeb mieszkańców gminy.
Tym samym prezes Zakładu Budynków Komunalnych I Sp. z o.o. w Olsztynie Sawicki Zenon nie ma prawa zawierać umów o zarządzaniu nieruchomością wspólną wspólnot mieszkaniowych.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.) art. 184 ust. 3 przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządcę nieruchomości, którą może być tylko osoba fizyczna posiadająca licencję (art. 184, ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Pan Sawicki Zenon połączył więc we własnym interesie czynności przedsiębiorcy z zarządcą a tym samym wykazał nie przestrzeganie obowiązujących norm prawnych określonych m. in.: w art. 26 Aktu Założycielskiego ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie (Członek Zarządu i Prokurenci nie mogą zajmować się interesami konkurencyjnymi ani uczestniczyć w Spółce konkurencyjnej jako Wspólnik lub Członek władz.),
w § 1, § 2 pkt 5 i 8 norm zawartych w Standardach Zawodowych Zarządców Nieruchomości ogłoszonych w Dzienniku Urzędowym Ministra Budownictwa z dnia 14 lutego 2007 roku Nr 1, poz. 3.
§ 1 - Standardy zawodowe zarządcy nieruchomości są zgodne z uznanymi zasadami moralnymi oraz nie naruszają w żaden sposób prawa obowiązującego na terenie Rzeczypospolitej Polskiej
§ 2 pkt 5 - Zarządca nieruchomości dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działań sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu
§ 2 pkt 8 - Zarządca nie podejmuje się wykonania czynności, które wykraczają poza jego wiedzę i kompetencje zawodowe, a w szczególności są sprzeczne z obowiązującymi normami prawnymi i społecznymi.


Należy podkreślić, że ustawy dotyczące samorządu gminnego, o gospodarce komunalnej, o własności lokali, o gospodarce nieruchomościami w dniu 20.III.2001 r., to jest w dniu zawarcia umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej przez wymienione wyżej osoby obowiązywały od co najmniej kilku lat i nie może być w żadnym przypadku uznane za niewiedzę, usprawiedliwienie szczególnie ze strony prezesa Zakładów Budynków Komunalnych I Sp. z o.o. w Olsztynie - spółki gminy Olsztyn, także licencjonowanym zawodowym zarządcą nieruchomości .

Wyświetl większą mapę Strych Rynna Szkielety Odpadający Tynk Po remoncie Rynna Komin Deski = dachówki Poszycie dachowe Sufit kl. schodowej Sufit kl. schodowej Do_misek Do_wiadra Strych_deski Dachowki-brak Dach Balkon III piętro Balkon II piętro Balkon I piętro Przytuła Ruina