Galeria zdjęć

  • A mi się marzy kurna chata . . . Najgorsza kamienica ulicy. Od podwórza też.

  • Elewacja kamienicy od strony frontowej.

  • Okna piwnic.

  • Samowola budowlana najemcy lokalu Gminy.

  • Posadzka w piwnicy - zniszczona w 60%.

  • Posadzka w piwnicy - zniszczona w 60%.

  • Posadzka w piwnicy - zniszczona w 60%.

  • Posadzka w piwnicy - zniszczona w 60%.

  • Uszkodzona posadzka (wykruszone płytki) na parterze od ulicy.

  • Uszkodzona posadzka (wykruszone płytki) na parterze od podwórza.

  • Odpadający tynk, zacieki na ścianach, elewacji.

  • Dach - stan gąsiorów.

  • Osiadanie ścian, odpadający na dużej powierzchni tynk elewacji.

  • Pęknięcia ścian nośnych.

  • Postępująca degradacja tynku balkonów w ciągu 2 lat.

  • Dach - obróbki blacharskie - łatanina wszelkiej maści.

  • Dach - obróbki blacharskie - łatanina wszelkiej maści.

  • Połączenie rynny z rurą spustową.

  • Rynna od ulicy Sienkiewicza.

  • Skutki wieloletniego zalewania strychu.

  • Wg inspektora nadzoru budowlanego koszt remontu dachu około 150 000 zł.

  • Po całorocznym remoncie komina w 2007 r.

  • „Królewstwo złomiarza i człekowatych rzucających kamieniami w dinozaury!”

  • „Królewstwo złomiarza i człekowatych rzucających kamieniami w dinozaury!”

  • „Królewstwo złomiarza i człekowatych rzucających kamieniami w dinozaury!”

  • „Królewstwo złomiarza i człekowatych rzucających kamieniami w dinozaury!”

  • „Królewstwo złomiarza i człekowatych rzucających kamieniami w dinozaury!”

  • „Dziś pozostał nam po tobie smutek, żal ...”
NIEBOSZCZYK   WIECZNIE   ŻYWY

„Ona”

głosowała przez 9 lat,
nawet się podpisywała!
Jej głos był liczony!

„Ona”

przez kilka miesięcy
 wg administratora
pobierała wodę,
odprowadzała ścieki,
wynosiła śmieci!

I zapłacił za to
inny właściciel!

Zarząd wspólnoty ponosi ryzyko prawne, organizacyjne, finansowe i administracyjne, wynikające z zarządu nieruchomością wspólną; w celu zminimalizowania tego ryzyka jest konieczne wykonywanie procedur, czynności, uchwał, zgodnych z obowiązującym prawem.

Ustawa o własności lokali:

Art. 12 ust. 2
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Art. 17
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Art. 27
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. /.../

Art. 29 ust. 3
Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Art. 30 ust. 1 pkt 1, 2 i ust. 2
Zarząd /.../ jest obowiązany:
- dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
- składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności.
Przedmiotem zebrania /.../ powinny być w szczególności:
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
- ocena pracy zarządu lub zarządcy, /.../
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Kodeks karny:

Art. 276:
Niszczenie lub ukrywanie dokumentu bez prawa do jego rozporządzaniem:
- Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności
do lat 2.;
- /.../
Zadłużenie

Pełnienie funkcji w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, lub też zarządcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali, wiąże się z odpowiedzialnością karną na podstawie art. 296 kodeksu karnego. Z odpowiedzialności karnej nie zwalnia nawet brak świadomości co do instytucji przedawnienia, gdyż penalizowane są również przestępstwa nieumyślne:

KODEKS KARNY:

Art. 296 § 1.

Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową,

podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 1a.

Jeżeli sprawca, o którym mowa w § 1, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, sprowadza bezpośrednie niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody majątkowej,

podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 2.

Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 1a działa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej,

podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 3.

Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 2 wyrządza szkodę majątkową w wielkich rozmiarach,

podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 4.

Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 3 działa nieumyślnie,

podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

Wspólnota Mieszkaniowa
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. /.../
(art. 6 Ustawy o własności lokali).
• Właściciele: /.../
• Stosunki społeczne - wzajemne relacje między właścicielami:
  – brak świadomości czym jest nieruchomość wspólna;
  – brak umiejętności współdziałania w zarządzaniu nieruchomością;
  – traktowanie nieruchomości wspólnej jak własną rzecz;
  – odrzucanie każdej inicjatywy zmierzającej do poprawy - status quo;
  – donosicielstwo, kapowanie, szpiclowanie;
  – zasada: sąsiad sąsiadowi wrogiem w pełni realizowana;
  – powielanie fałszywych informacji o innych właścicielach;
  – służalczość względem administratora;
  – /.../
• Obsesyjna żądza bycia członkiem zarządu wspólnoty - podbudowa własnego Ego - połączona z brakiem jakichkolwiek działań.
• /.../

Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
(art. 3 pkt 2 Ustawy o własności lokali).
Wizualizacja - patrz Galeria zdjęć.
• Kamienica zbudowana w 1900 r.
• Wpisana do rejestru zabytków w 1988 r.
• Stan techniczny obiektu:
  – niezbędny remont kapitalny dachu - wg nieoficjalnych informacji inspektora nadzoru budowlanego koszt remontu to około 150 000 zł.;
  – przeciekający dach w wielu miejscach a w konsekwencji ciągłe zalewanie mieszkania położonego pod strychem;
  – pęknięcia ścian nośnych;
  – odpadający tynk elewacji, spadające dachówki;
  – samowola budowlana - zamurowana część korytarza piwnicy;
  – dalej: patrz galerię zdjęć oraz ocenę protokołu stanu technicznego budynku (niżej);
  – /.../
• /.../

Zarządca  Administrator

Ocena pracy zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, dwuosobowy, wybrany w dniu 5 XI 2015 r., po raz kolejny niezgodnie z art. 23 ust. 2 Ustawy o własności lokali.
• Nigdy nie zapoznali się z przepisami Ustawy o własności lokali.
• Nie posiadają w stopniu choćby dostatecznym wiedzy o sposobie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, sposobie zarządu nieruchomością wspólną, sposobie obiegu dokumentacji, wymogów jakie powinno spełniać pismo by być uznane za dokument, sposobie rozliczania pobranej wody i odprowadzanych ścieków itp., itd., etc.
• Podpisali umowę „o zarządzaniu” nieruchomością bez jej przeczytania i weryfikacji zapisów tej umowy.
• Nie kontrolują absolutnie ww. umowy.
• Nie kontrolują wypłat z rachunku bankowego wspólnoty dokonywanych przez administratora.
• Nie biorą udziału w działaniach związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
• Nierealne jest za ich pośrednictwem uzyskanie jakiegokolwiek dokumentu wspólnoty przez właściciela lokalu.

Zażądanie wyciągu rachunku bankowego wspólnoty od zarządu wspólnoty wywołuje śmiertelny paraliż mózgowy członka zarządu.
• Inicjatywy właściciela w zakresie podejmowania uchwał zgodnie z prawem, w interesie wspólnoty w sprawach:
  – funduszu remontowego,
  – zmiany umowy nazwanej „umową o zarządzaniu” w zakresie funduszu remontowego,
  – rocznego planu gospodarczego a w konsekwencji prawidłowego sposobu wyliczania zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
  – dostępu do dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej

są przez zarząd wspólnoty skrzętnie przemilczane.
• W sposób bezkrytyczny przyjmują wszystkie opinie administratora traktując je za niewzruszony dogmat.
• Swoim kierowaniem sprawami wspólnoty mieszkaniowej nieróbstwem
de facto ubezwłasnowolnili właścicieli lokali względem administratora.
• /.../

Ocena pracy zarządcy administratora wspólnoty mieszkaniowej
Motto administratora:
właściciel im mniej wie, im mniej się interesuje, im mniej współdziała, nie kontroluje, jest służalczy, bezkrytyczny - byleby tylko płacił -
to pożądany właściciel!
• Nie wykonuje zawartej umowy o zarządzaniu nieruchomością w zakresie:
  – § 3 pkt 2 - Prowadzenie wykazu lokali, w tym właścicieli lokali i najemców oraz osób zamieszkałych,
  – § 11 - Prowadzenie dla nieruchomości wspólnej odpowiedniej księgowości finansowej i sprawozdawczości,
  – § 14 - Rozliczanie wody i odprowadzenia ścieków (dwa razy w roku).
/.../
• Rozpowszechnia fałszywe, stronnicze informacje o niektórych właścicielach lokali by uzyskać przychylność tych co nie interesują się sposobem administrowania nieruchomością wspólną.
• Zarzuty w zakresie prowadzenia Indywidualnej Kartoteki Mieszkańca:
  – łączenie opłat z innymi współwłaścicielami lokali-nieruchomości wspólnej,
  – pojawiające i znikające (sic!) obciążenia,
  – brak bilansu otwarcia konta na dzień 1 stycznia 2017 r.
  – podwajanie opłat.

Sposób prowadzenia ewidencji w Indywidualnej Kartotece Mieszkańca, którą prowadzi Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami Biuro Obsługi Wspólnot Mieszkaniowych Izabela Jancewicz-Bielawska w Olsztynie, ul. Jagiellońska 2 lok. 1 świadczy o kompletnym braku kompetencji w tym przedmiocie oraz braku odpowiedzialności za podawanie danych księgowych!
• Nierzetelne sporządzenie przeglądu rocznego stanu technicznego budynku w dniu 24 III 2017 r., bez udziału przedstawiciela zarządu wspólnoty czy też jakiegokolwiek właściciela/współwłaściciela lokalu - nieruchomości wspólnej.
• Samowolne zmienianie, dysponowane, wydatkowanie niezgodnie z ich przeznaczeniem ustalonym w uchwałach wspólnoty mieszkaniowej środków finansowych zgromadzonych na rachunku bankowym wspólnoty.
• Samowolne, bez wiedzy i zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej pobieranie wynagrodzenia za swoją pracę z rachunku bankowego wspólnoty.
• /.../

Ocena umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną
Umowa o zarządzanie z dnia 5 XI 2015 r. Strony: Wspólnota Mieszkaniowa w Olsztynie, ul. Okrzei 20 oraz Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami - BOWM w Olsztynie, ul. Jagiellońska 2/1.
• Umowa ze względu na jej treść winna się zwać umową o administrowanie.
• Brak zapisów dotyczących:
  – deklaracji podatkowych,
  – sposobu dokonywania wypłaty wynagrodzenia dla administratora,
  – priorytetów opłat,
  – dokumentacji: przechowywania, udostępniania, przekazywania,
  – naliczonych odsetek przez kontrahentów a wynikłych z winy poszczególnych właścicieli lokali,
• Brak określenia dysponentów rachunku bankowego wspólnoty mieszkaniowej na podstawie podjętej uchwały.
• Brak określenia sposobu, hierarchii komunikacji, korespondencji między właścicielami lokali, zarządem wspólnoty mieszkaniowej, administratorem.
• W umowie nie uwzględniono łączenia/niełączenia środków finansowych wynikających z podjętych, odrębnych uchwał na odrębne cele (np. zaliczki na koszty bieżące z opłatami za pobraną wodę i odprowadzone ścieki przez poszczególnych właścicieli lokali).
• Pominięto całkowicie regulację odpowiedzialności cywilnej, finansowej, skarbowej administratora.
• Brak sposobu rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez administratora.
• /.../

Ocena rozliczenia pobranej wody i odprowadzonych ścieków z 2016 r.
Rozliczenia pobranej wody, odprowadzonych ścieków w okresie I - VI 2016 r.:
– Brak dokumentu określającego sposób rozliczania pobranej wody i odprowadzanych ścieków, uchwały, regulaminu rozliczania pobranej wody i odprowadzanych ścieków (jakiegokolwiek dokumentu określającego stosunek prawny między wspólnotą mieszkaniową a właścicielem lokalu w ww. przedmiocie);
– W okresie VII 2016 r. - II 2017 r. rozliczano osobę nieżyjącą;
– Zawyżanie liczby mieszkańców;
– Zawyżanie wysokości zaliczek;
– Rozliczanie wg wodomierzy nie posiadających świadectw legalizacji;
– Rozliczanie pobranej wody wg 1 (jednego) wodomierza nie posiadającego już ważnej legalizacji w lokalu mającym 2 (dwa) ujęcia wody;
– Tworzenie „wirtualnych” (nieistniejących fizycznie) wodomierzy;
– Rozliczenia pobranej wody i odprowadzanych ścieków dokonywane przez administratora nigdy nie były weryfikowane pod względem prawdziwości, rzetelności przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Ocena protokołu przeglądu stanu technicznego budynku z 14 III 2016 r.
Protokół stanu technicznego budynku przy ul. Okrzei 20. Przegląd roczny z dnia 12 III 2016 r. - przeprowadzony przez administratora i podpisany m. in. przez mgr. inż. Izabelę Jancewicz-Bielawską posiadającą uprawnienia budowlane 116/94/OL.
• Treść protokołu sprawia wrażenie, że został napisany „zza biurka”, pobieżnie, skrótowo, w niektórych pozycjach niezgodnie ze stanem faktycznym, przykładowo:
  – dach stan beznadziejny, źle ułożone, luźne, spadające dachówki, pokruszone gąsiory na dachu, w wielu miejscach przeciekający w konsekwencji zalewane jest mieszkanie poniżej strychu, szpary między dachówkami uzupełniane zaprawą betonową;
  – obróbki blacharskie, łatanina różnych materiałów - stan niedostateczny;
  – na strychu duże połacie desek noszą ślady wieloletnich, wielokrotnych przecieków, spruchniałe, prześwity - widać dachówki;
  – brak jest uwagi, że nieomal cały strych (duży, 2-poziomowy) pokryty jest odchodami gołębi;
  – nie wspomniano kompletnie o rynnach, skorodowanych, wiele dziur, przez które podczas deszczu leje się woda spływając po ścianach budynku;
dach bezwzględnie wymaga remontu kapitalnego;
  – ściany budynku - zacieki od zewnątrz, liczne pęknięcia;
  – tynk sufitu klatki schodowej tak odpadł, że widać żelazne belki stropowe;
  – drzwi wejściowe od ulicy i od podwórza - duże nieszczelności pomiędzy drzwiami a ościeżnicą i posadzką;
  – posadzka klatki schodowej na parterze - wykruszone płytki w wielu miejscach;
  – posadzka w piwnicy - betonowa powłoka na cegłach wapienno-piaskowych, w wielu miejscach zniszczona, wykruszona, zapadła, ubytki;
  – okna piwnic: ubytki tynku, do naprawy a niektóre do wymiany;
  – instalacja wodociągowa - osady kamienne zmniejszające prześwit rur, skutkujące gwałtownym spadkiem ciśnienia wody podczas jej poboru na niższych kondygnacjach;
  – instalacja elektryczna budynku: przewody aluminiowe, miedziane, przy włączaniu np. piecyka elektrycznego w jednym pionie chwilowe obniżenie napięcia w innym pionie.
• Pytania?
  – dlaczgo podczas dokonywania przeglądu budynku nie uczestniczy w nim przedstawiciel zarządu wspólnoty czy też jakikolwiek właściciel lokalu będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości?
  – dla kogo jest taki przegląd, z którego nie wyciąga się żadnych wniosków, ustaleń, zaleceń?
• Potwierdzeniem nierzetelności wykonania przeglądu są zdjęcia w Galerii zdjęć.