Olsztyn

ZARZĄDCA PRZYMUSOWY WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ

Miesięcznik Poradnik właścicieli i zarządców. Wydanie: listopad 10(53)2022 - str. 9

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego.

1. Ustanowienie dla nieruchomości wspólnej położonej w Olsztynie przy ul. Okrzei 20 zarządcy przymusowego.
2. Powierzenie obowiązków zarządcy przymusowego licencjonowanemu, zawodowemu zarządcy nieruchomościami Panu Jarosławowi Czerniawskiemu, nr licencji 1246, prowadzącego Biuro Nieruchomości: ABN J. Czerniawski, 10-513 Olsztyn, ul. Kopernika 32/3.
3. Wezwanie na rozprawę kandydata na zarządcę przymusowego.
4. Określenie zakresu uprawnień i obowiązków tego zarządcy jako zgodnego z zakresem zarządu zwykłego określonego ustawą o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami.
5. Ustalenie wynagrodzenia zarządcy przymusowego w kwocie 1,40 zł za 1 m2 powierzchni mieszkalnej miesięcznie.
6. Rozliczenie kosztów niniejszego postępowania w sposób następujący:
1. obciążenie solidarnie właścicieli:
   a1 - lokalu nr 2: Pelawska Emilia
   a2 - lokalu nr 3: Przytuła Gerhard, Wiecierzycka Marzena, Majdzik Grażyna
   a3 - lokalu nr 6: Mitulski Andrzej, Mitulska Barbara
   a4 - lokalu nr 6: Habedank Andrzej, Habedank Barbara
   a5 - lokali nr 1, 5A, 5C, 8: Gmina Olsztyn
   
   lub alternatywnie
   
   
2. na właścicieli lokali stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie powstała "z mocy prawa" na podstawie Ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.).
Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. wspólnotą dużą - 11 lokali wyodrębnionych.
Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokalu nr 7 przy ul. Okrzei 20 w Olsztynie.

dowód: wykaz właścicieli - załącznik nr 1.

Zgodnie z art.20 ust. 1 Ustawy o własności lokali właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty.
Warunki jakie winna spełniać uchwała powołująca zarząd wspólnoty mieszkaniowej określone są w art. 23 Ustawy o Własności Lokali. Uchwały spełniającej wspomniane warunki nie ma. Nie ma jej nawet sensie fizycznym.
W dniu 20.III.2001 r. właściciele lokalu nr 3 Przytuła Gerhard oraz lokalu nr 9 Habedank Andrzej podając nieprawdę poprzez podanie, że są uprawnieni do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej jako jej zarząd na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej - w dniu 20.III.2001 r. zawarli umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną z ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie, tj. z podmiotem gospodarczym nie mającym prawa prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

dowód: umowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną - załącznik nr 2.

Zakład Budynków Komunalnych I Sp. z o.o. w Olsztynie powstał w dniu 01.07.1995 r. Do stycznia 2001 r. działał jako zakład budżetowy, a od 25.01.2001 r. jako spółka prawa handlowego, w której 100% udziału posiada Gmina Olsztyn, jest więc podmiotem komunalnym, gminnym.
Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi wspólnot mieszkaniowych przez podmioty komunalne w świetle obowiązujących przepisów prawa jest bezprawne.
Zakaz prowadzenia takiej działalności przez gminne, komunalne spółki prawa handlowego określony jest w przepisach art. 9 i 10 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.), z których wynika, że spółki z udziałem gmin nie mogą być tworzone poza sferą użyteczności publicznej.
Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, niezależnie od tego czy gmina jest członkiem wspólnoty, nie może być uznane za realizację zadań o charakterze użyteczności publicznej, gdyż nie dotyczy zaspokajania bieżących potrzeb zbiorowych mieszkańców i nie jest usługą powszechnie dostępną (zaspokaja jedynie potrzeby członków wspólnoty czyli tylko właścicieli lokali i tylko dla nich jest dostępna). Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi jest więc działalnością wykraczającą poza zakres o charakterze publicznym.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 ze zm.) art. 184 ust. 3 przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządcę nieruchomości, którą może być tylko osoba fizyczna posiadająca licencję (art. 184, ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W umowie o zarządzaniu nieruchomością wspólną z ZBK I Sp. z o.o. brak jest zapisu kto będzie prowadził działalność w zakresie zarządzania. Brak jest również zapisu o posiadaniu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami (art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
W/w umowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną jest umową godzącą w interesy nie tylko wspólnoty mieszkaniowej ale i w interesy poszczególnych właścicieli, zawiera zapisy niezgodne z obowiązującym prawem, z zasadami współżycia społecznego, z zasadami sprawiedliwości społecznej m. in.:

• brak nazwiska zawodowego, licencjonowanego zarządcy nieruchomościami oraz informacji o posiadaniu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami, podstawa prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 185 ust. 2;
• brak zapisów dotyczących odpowiedzialności w przypadku niewykonywania umowy,
• dowolne, samowolne dysponowanie funduszem remontowym przez zarządcę, co w konsekwencji godzi w sens istnienia funduszu remontowego,
dowód: & 7. pkt 3 umowy o zarządzaniu nieruchomością - załącznik nr 2.
Środki finansowe na koncie funduszu remontowego gromadzone są przez dłuższy okres czasu w celu sfinansowania robót budowlanych, remontów wymagających dużych nakładów kapitałowych. W związku z tym wydatki na powyższe cele winny być uwzględnione w rocznym planie gospodarczym - uchwalanym na corocznym zebraniu wspólnoty (art. 30, ust. 2. pkt 1 ustawy o własności lokali Dz. U. z 1994 r. nr. 85, poz. 388 z póź. zm.). Nie mogą więc być dowolnie wydatkowane na inne cele, niezgodnie z ich przeznaczeniem. Dowolne dysponowanie środkami finansowymi z konta funduszu remontowego stawia pod znakiem zapytania sens istnienia tego konta i de facto prowadzi w perspektywie czasu do ruiny kamienicy - kamienicy wpisanej do rejestru zabytków - wymagającej więc większych nakładów finansowych na jej utrzymanie w stanie co najmniej nie pogorszonym.
Nie od rzeczy jest również fakt, że od kilku lat z inicjatywy Habedanka Andrzeja nie są uchwalane stawki na fundusz remontowy. Na dzień dzisiejszy ustalona stawka na utrzymanie nieruchomości wspólnej - kamienicy 3-piętrowej, 11 lokali wyodrębnionych, 8 właścicieli - wynosi 438 zł/miesiąc.
• obciążanie właścicieli zadłużeniem finansowym innych właścicieli;
dowód: & 7. pkt 4 umowy o zarządzaniu nieruchomością - załącznik nr 2.

Panowie Gerhard Przytuła oraz Habedank Andrzej działając w imieniu wspólnoty latami nie wykazywali żadnej kontroli realizacji zawartej umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną o czym świadczą m. in. trzy nakazy zapłaty wydane przez Sąd Rejonowy w Olsztynie nakazujące Wspólnocie Mieszkaniowej aby zapłaciła Przedsiębiorstwu Wodociągów i Kanalizacji w Olsztynie za pobraną wodę i odprowadzone ścieki;

Dowód: nakazy zapłaty - załącznik nr 3 strona 1, 2, 3, 4.

Z analizy w/w nakazów sądowych wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nie płaciła przez wiele miesięcy w okresie kilka lat. Z informacji (ustnych) uzyskanych od niektórych właścicieli należy stwierdzić, że wpłacali oni na konto bankowe wspólnoty należności za wodę, odprowadzane ścieki. Należności na konto bankowe wspólnoty wpłacane były również przez Gminę Olsztyn za pośrednictwem Zakładu Lokali i Budynków Komunalnych w Olszynie, ul. Cicha 5;

Dowód: pismo ZLiBK - załącznik nr 4 strona 1, zeznania świadków.

W związku z brakiem jakiejkolwiek wiedzy w powyższej sprawie przez w/w osoby wnioskodawca zwrócił się pisemnie do Panów Przytuły Gerharda i Habedanka Andrzeja o udzielenie mu pełnomocnictwa do wglądu w akta sądowe dotyczące nakazów zapłaty, informacji dotyczących innych spraw sądowych przeciwko wspólnocie, przedstawienia opinii co do rozwiązania umowy z zarządcą i nowej umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną;

Dowód: wniosek o informacje - załącznik nr 4 strona 2, 3.

W odpowiedzi wnioskodawca otrzymał pismo będące dowodem kompletnego braku jakiejkolwiek znajomości zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, przepisów prawnych regulujących funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej, braku kontroli realizacji zawartej umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną;

Dowód: odpowiedź na wniosek o informacje - załącznik nr 5 strona 1.

Wobec braku jakichkolwiek działań Gerharda Przytuły i Habedanka Andrzeja wnioskodawca w kwietniu 2008 r. próbował zebrać wymaganą przez Ustawę o własności lokali ilość głosów by podjąć uchwałę o rozwiązaniu umowy o zarządzaniu z ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie. Uchwała nie została podjęta w związku z niechęcią zajęcia jakiegokolwiek stanowiska przez większą część właścicieli;

Dowód: projekt uchwały - załącznik nr 5 strona 2, zeznania świadków.

Nierzetelne prowadzenie rachunkowości finansowo-księgowej wspólnoty mieszkaniowej. Właścicielom nie są przedstawiane roczne, zbiorcze sprawozdania zarządu. Nie są udostępniane wyciągi z konta bankowego wspólnoty. Nie podawanie rozliczeń mediów. Rozliczenia nie są podpisywane przez członków zarządu wspólnoty. Właściciele nie mogą więc zweryfikować prawdziwość danych liczbowych zawartych w indywidualnych rocznych informacjach dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Właściciele nie mogą tym samym uzyskać informacji jak jest spłacane zadłużenie Wspólnoty wobec "Wodociągów", kto płaci odsetki, koszty sądowe, koszty zastępstwa procesowego. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 r. (Sygn akt I ACa 1309/2000) wspólnota jest jedynie pośrednikiem między właścicielem lokalu (zużywającym na własne potrzeby media) a dostawcą mediów. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Na podstawie sądowych nakazów zapłaty, braku informacji co do rzeczywistego sposobu rozliczania pobranych mediów na potrzeby własne właścicieli należy stwierdzić, że środki finansowe właścicieli przeznaczone na zapłatę dla Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji za pobraną wodę i odprowadzone ścieki "rozpłynęły się".

Zarządca wspólnoty tj. ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie z pominięciem osób pełniących funkcję członków zarządu wspólnoty przedstawia informacje, że właściciel posiada na swoim indywidualnym koncie funduszu remontowego określone kwoty. Tymczasem członkowie zarządu wspólnoty twierdzą, że konto funduszu remontowego jest "puste".

Dowód: zestawienia kosztów i naliczonych zaliczek - załącznik nr 6 strona 1, 2,
wniosek o udostępnienie wyciągu z konta bankowego - załącznik nr 7 strona 1, 2,
zeznania świadków.

Nie egzekwowanie comiesięcznych zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej od niektórych właścicieli. Panowie Gerhard Przytuła i Habedank Andrzej - podający sią za zarząd wspólnoty mieszkaniowej - również nie płacą. Nie płaci również Gmina Olsztyn.

Dowód: wezwania do zapłaty - załącznik nr 8 strona 1, 2, zeznania świadków.

Wnioskodawca zwracał się pisemnie do niektórych właścicieli przedstawiając stan faktyczny z wnioskiem o zajęcie konkretnego stanowiska w przedmiotowej sprawie, poparcie w rozwiązaniu umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną oraz odwołaniem osób pełniących funkcję członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Zapytania pozostały bez odpowiedzi.

Dowód: wnioski o poparcie - załącznik nr 9 strona 1 i 2
wniosek o poparcie - załącznik nr 10.

Dokumentacja wspólnoty znajduje się u zarządcy, tj. ZBK I Sp. z o.o. Zgodnie z art. 21 ust. 1 oraz art. 29 ust. 3 Ustawy o własności lokali zarząd winien udzielić pełnej informacji dotyczącej wspólnoty każdemu właścicielowi. Ponieważ w umowie o zarządzaniu nieruchomością wspólną nie ma żadnych zapisów co do sposobu udzielania informacji, udostępniania dokumentacji a właściciel nie ma legitymacji czynnej do występowania w imieniu wspólnoty zarządca odsyła do zarządu wspólnoty. Pełniący funkcję zarządu wspólnoty odpowiadają: my nie mamy żadnych dokumentów proszę się udać do zarządcy. W ten sposób właścicielom uniemożliwia się korzystanie z przysługującego mu prawa kontroli działalności zarządu.

Wspólnota mieszkaniowa powstała z "mocy prawa", tj. z chwilą wejścia w życie Ustawy o własności lokali. Nie ma określonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną określonego w art. 18 Ustawy o własności lokali. W związku z art. 18 ust. 3 oraz art. 21 ust 1 wszystkie dokumenty przekazywane właścicielom winny być podpisywane - kontrasygnowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Takich dokumentów nie ma. Dotyczy to w szczególności dokumentacji finansowej, księgowej. Właściciele otrzymując pisma od osób trzecich nie są w stanie określić ich wiarygodności, zasadności tym bardziej, że odmawia się im prawa do korzystania z prawa tj. kontroli zarządu.

Wnioskodawca w roku 2008 próbował zebrać wymaganą przez Ustawę o własności lokali ilość głosów by podjąć uchwałę o rozwiązaniu umowy o zarządzaniu nieruchomością wspólną z zarządcą ZBK I Sp. z o.o. w Olsztynie. Uchwała nie została podjęta w związku z odmową zajęcia jakiegokolwiek stanowiska przez większą część właścicieli;

Dowód: projekt uchwały - załącznik nr 11 strona 1, zeznania świadków.

Wnioskodawca w roku bieżącym tj. 2010 w okresie sierpień - wrzesień próbował zebrać wymaganą przez Ustawę o własności lokali ilość głosów by podjąć uchwałę o odwołaniu Panów Przytuły Gerharda i Habedanka Andrzeja z funkcji członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała nie została podjęta w związku z odmową zajęcia jakiegokolwiek stanowiska przez większą część właścicieli;

Dowód: projekt uchwały - załącznik nr 11 strona 2, zeznania świadków.

Nie wypełnianie obowiązków, naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, nierzetelne rozliczanie finansowo-księgowe, fałszowanie i ukrywanie stanu faktycznego przez Przytułę Gerharda i Habedanka Andrzeja - podających się bezprawnie za członków zarządu wspólnoty doprowadziło do nieuzasadnionych obciążeń finansowych innych właścicieli, popadania w ruinę kamienicy, obniżenia wartości lokalu nr 7.

Dowód: załącznik nr 12, załącznik nr 13.

Uzasadnienie do pkt 6a wniosku (dotyczącego sposobu rozliczenia kosztów postępowania sądowego):

Sprzeczne z podstawowymi zasadami współżycia społecznego, zasadami sprawiedliwości społecznej byłoby obciążanie właścicieli nie godzących się z działaniami godzącymi w ich własne interesy jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości przez osoby niekompetentne, kierujące się partykularnym interesem - dotyczy to w szczególności Przytuły Gerharda, Habedanka Andrzeja oraz Gminy Olsztyn. Szczególnie nieuzasadnione byłoby obciążanie właścicieli lokalu nr 7, którzy ponieśli i wciąż ponoszą koszty (nie tylko finansowe) takiego stanu rzeczy.

Należy podkreślić, że właściciele nie interesują się sprawami związanymi z zarządem nieruchomością, nie korzystają z prawa współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, za nic mają obowiązek współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Przy obecnym sposobie zarządzania nieruchomością wspólną nie ma szans na zgromadzenie środków finansowych, tzw. wkładu własnego by uzyskać dofinansowanie, dotacje na konserwację, rewaloryzację ze środków unijnych, państwowych czy też samorządowych. W świetle wymogów prawnych kamienica spełnia wszystkie warunki by w/w subwencje otrzymać.

W tym stanie rzeczy wniosek jest zasadny i konieczny.

W załączeniu:

1. Załączników 13 egz.
2. 8 wniosków z załącznikami